朋友们大家好，欢迎收听钱都去哪儿了？我是财经非说不可，本节目由喜马拉雅独家播出，咱们在比较早的时候啊，咱们的老粉都知道在前五六十期节目啊，咱们都曾经做过很多这个大调查，而且呢是给大家留下了非常非常有价值的一手信息，比如说第51期节目啊本专辑啊，您可以往前翻，第51期节目讲到了仿冒和卖房那些事儿，说的就是去年夏天这个时候，大概就这个时候吧啊，由于当时房地产融资被收紧，很多房地产企业包括大企业啊，什么恒大呀，这个碧桂园都有过甩卖房子折价卖，前脚你100万买个房后他赶80万把这房卖了，你说钱要买房的人是不是很生气啊？然后呢就出现。 大量的事儿就捣乱，啊，就把这个售楼处给堵了，有的那直接就砸了，然后呢，这个不止一个地方啊，就是七八个地方出现这种事情，在后来这事儿啊就被禁了，啊，就是媒体口中官方不允许你说了，啊这个恐怕会有这个恐慌情绪，就不允许说，啊这个太负面，然后今年呢，我们听到天津的朋友有人给我发来视频和这个照片，啊，说天津那边有一些融创啊，融创已经很有名了啊，然后其他的地产商也在折价买，然后这个高价买的就就不开心了，就开始拉横幅啊，这那的是吧，又开始闹去了，这是关于房闹和卖房那些事儿，51期讲了，然后第42期讲的是金融骗局，咱老百姓是被骗子们骗得太惨了，然后我就专门开了一期节目给大家防骗啊注意啊。片子完了，然后呢，这个42期节目之后，后面我又连连续续的，讲了好几期可能存在的一些骗局，就是关于金融骗局，我可能会这个一直会给大家讲下去，没办法啊，因为咱们老百姓就金融业是一个极其专业的领域，咱老百姓又有理财需求，投资理财包括这个购买大额啊这个大额进大金额的这个商品的需求也都有，掐片子他就就恶心到这儿了，他专门欺负咱懂的少，所以这个金融骗局42期节目是集中说了一下，包括其他的一些啊，这套啊也是方法手段都有，第40期节目说到这个房价，去年房价大家都记录下来了啊，多少钱多少钱，今年再看看一年过去了，唉，很有意思啊，唉，说到这儿呢，为什么今天回？ 回顾一下这样的一个这个房价这个记事本，或者说这个以前这个大调查比较重要的，就是因为今天我们要开一个新的专题，这个专题极其重要，啊，为什么呢？我们先从逻辑来梳理一下，近期大家有没有关注房地产政策，我觉得咱们普通人可能关注房价自己所在城市，房价涨跌会非常关注，但是不会关注，为什么我们家老长啊，他们家就不涨，这个大家关注的少一些，其实我是提醒大家一定要明白你们家为什么涨，以及你们家为什么会跌，这个是关键的弄明白了到底是为什么涨或者是跌，你这也就知道是买还是卖啊，比如说上海为例，郊区跌个。百分之二三十太常见了，市中心跌了10%也很正常，有的那就是15%，20%也有，但是总体来说以上海为例，多个城区多个小区都是降价的，但是呢有些它还在涨呢，然后最近上海又开了一个豪宅啊，这个这个十二三万吧，基本上平米都在200左右啊，一套就奔着几千万吧，两三千万啊基本上就是抢光啊，对吧，你说这种房子你能说他爹妈大家抢光了，所以很多很多时候爹确实是在跌，什么在跌涨，确实是在涨什么在涨，这非常关键，但今天咱们先从逻辑说起，第1个最近的政策简单说吧。 房企融资端掐死，掐死房企的融资端，其实最重要的啊，这个我认为啊，最重要的是去房产的这个杠杆和泡沫，房产企业的杠杆和泡沫，我们知道我们现在稳字当头啊，金融业很多他都不问，那需要我们做什么做手术，把那个肿瘤给切掉，首先啊切之前的什么僵尸企业我们都看在出清对吧，比较重大的一个肿瘤是谁啊？是房企这个小黄鸡你敢负债几百亿，你万一崩盘了呢，大房企你看新城控股动不动就两三千亿的这个债务问题啊，啊，融创这是奔着几千亿去了对吧，这样的房企其实国家是很担心他们出问题的，那这样国家出个政策，你们自己把自己的债务给解决干净，于是掐死了。它的融资端有人会说，唉，这不是这个减少供给吗？房价涨涨啊，你错了，掐死融资端最开始回笼资金的手段是快速出手自己手里的项目，怎么快速出手折价卖房啊，去年房闹啊，第51期节目，我说了那么多烦恼，为什么会有房闹啊？就是因为房地产商快速回笼资金折价卖房了，高价买的不愿意呀，对吧？唉，这绝对是利空啊，一定要知道这绝对是利空，然后第2个该破产的或者说高杠杆率的，啊，这些房企把它们切掉以后就直接让他们消失掉了，剩下什么剩下大房企大房企国家好管啊，窗口指导一个电话过去啊，你这房子啊这样出高了这个便宜点怎么着怎么着的。 一个电话过去全把他们控制了，甚至啊就可以把这帮掌门人过来开会啊，中央什么精神不精神，我下去给我贯彻对吧？这是可以的，但是千千万万个小黄鸡他是管不过来的，所以掐死房企融资端，一是利空，房价2是什么？二是要去防起泡沫，把这个脓包挤掉啊，现在呢一点一点的把它挤掉呢，这个是没有大的影响，但是如果集中出问题那就糟糕了啊，还有一个问题，这是主流观点认为呢，我反而认为主流观点说的不对，家房企融资断，就那么多啊ABS啊，那么多的信托不给房企这个书写了，没钱了是为了抑制房企溢价拿地，其实这个观点啊，主流观点我觉得是不对的，抑制它溢价拿地。方法非常多，你直接行政干预就可以了，不需要这么拐着8大碗儿啊，其实是什么，其实这个是一个侧面的或者是一个次要的目标抑制房价，哪里的地方政府怎么一家赚钱呀，对吧，这个是一般来说还是不是特别通的，最重要的是前面要挤脓包，这是房企融资，但这是最近房地产证最重要的一件事，然后其他的相比较零星的，以苏州为例啊，这个城市我说的最多了啊，没办法，它太火了啊，包括还有什么杭州西安是吧，唉，还有很多个别的地方其实都在涨，就是这些城市，他她它跟这个中央精神不和丫房租不炒，意思是什么你别给我涨太多，哪怕说你这个地区确实好，大家抢房没有？ 票房，但是由于长得太多，那都要被中央点名的，被中央点名的地方官员压力非常大啊，所以很多地方啊会出非常多的严厉的政策，比如说开封这放开又收回去了，这就是舆论压力对吧，唉，这都是近期我们看到的不太好的事儿啊，就政策端你是看不到利好的，偶然我在微信公众号也写了，说咱们这个房价利好的都有哪些啊？说来说去说来说去都是老老生常谈，什么信仰啊，什么这个这个农村人口进入到城市买房需求，我们城镇化率在50%等等等等，这些其实都是老生常谈，多少年一直都在，但是如果我们吧，一点新的政策面，几乎看不到任何利好的消息，啊这就是房子的限贷的政策的。变化啊，这个呢，我会在下一期节目专程给大家把房子进去啊，利好的合力多的放在一起，好好的研究一下到底是利好厉害啊，这个这个力量大还是利空力量大啊，咱们下一期说啊，咱们这一期先把这个逻辑说完，这是房子，政策面你看不到太好的消息啊，个别城市涨的是个别的事啊，咱这俩说不可能全中国全跌吧，对吧？总会有地方长了一个上海的还不同小区，那还有涨的有跌的呢，对吧，这个是一个第2个，一个思路这个思路是什么呢？比如说我有一个投资性的房子，投资性地啊啊，咱自住的别墅啊，咱刚需自住，你这个涨跌跟你关系不大，你老老实实的住你的房子，老老实实的啊，还你房贷就行了，啊这个家。 这是投资性房产1，000万，这一套房子在这我一一个月大概能租个十几万吧，也就是年化百分之一点几的收益，反正就是上海差不多就这水平啊，好像是20万 2%收益，这套房子大家会觉得，唉，这套房子在我手里其实是没有成本的啊，因为房子一直在这儿，我还能拿来赚20万块钱，那多好对吧，其实不是，为什么这个思路一般的咱这个普通老百姓可能没想过啊，咱投资房产的房东们啊，有些粉丝跟我交流过，其实他们的意识是非常好的，为什么他们这么算呢？1，000万的房子我同样可以把这房子当作1，000万现金来算，此时的无风险收益率，假设以这个货币基金2.52.7%来算，它的收益是。是27万或25万，就是25万到30万，买一个不是很抢手，啊，行业前瞻又是稳健型的理财，3.5没有任何问题好，有一些比较抢手，四点几的啊，这个银行的这个比较安全的，也是能够没有问题的，那这1，000万的收益是多少是40万甚至更多，而房租的收益是多少呢？是一点几就十几万？好注意这个属性是投资性属性，我既然买这房我就是奔着收益来的，要么涨价你给我长出来啊，我500万买现在1500，要么房租你给我收益好一点，这是投资的基础的，这是投资啊投资的思路，那现在以上海为例，别的地方我不说啊，别的地方也差不多，当时我在微信上传。 写了一个互动节目，就是你家的房租比收益率是多少？我几乎看了有100多个啊，来自全中国大城市小装饰啊，什么都有留言，基本上我就这样说吧，我除了见过三两个，收益率能达到4%以上，甚至还有7%吧，人家投资特别好啊，这个这不算99%全是低收益2%以下，2.5以下的低于货币基金，唉，为什么我说这个事儿，因为什么这是一个投资性需求，房东投资性需求这样的房东内心的焦虑，刚才我说什么说的政策就是政策面，当你看不到房价利好的消息之后，然后你的收益方面又看到了什么，看到了比较糟糕的收益之后，真正的。房产投资性房产持有者，内心是有一个嘀咕的这个嫡故事，我持有房产此时是亏的，咱别用这个这个键盘侠的思路去乔那，我我有房子啊，啊，我要有多少套房子啊，我就是守着房收房租你得先有那些房子再说，等你真有那些房子了你就不会这么思考问题了，你一定会计算这些房子值多少钱，现在收益多少我换成钱收益多少，现在的房价会涨多少，未来涨价又有多少，你自己会算，然后又会去把房价涨价的因素，然后最后如果得出万一啊，得出结论是房价上升空间有限，甚至以上海为例，多个小区多个城区还在跌的情况下，这个时候。 多套房的持有者卖房的冲动特别大，我跟大家说过之前我有一个好朋友吗？全是上海市中心的房子，有新的有老的都有啊，还有大别墅什么都有，就你说就我一个姑娘家啊，你说你这么多房子，爸爸妈妈就一家三口就一个人一套，根本住不过来，你说你要那么多房子干嘛？但是在房价上涨周期上行周期里面，死握着往死里物，但是注意2018年到2019年，他一直在做一件事情，抛房产，抛房产，套房产，给爸妈留了一套，给自己留了一套，唉，然后呢别墅留了一套，郊区别墅在郊区就留下这三个，当然别墅是留给爸妈这个忙的时候或者闲的时候，唉，这个再去郊区散散心等等。看怎么样，作为一个典型的我身边的多套房持有者，他的内心应该是表现出来的和大多多套房持有者的一个基本上的一个心路历程，上行周期房租收益率再底无所谓，往死里窝着，当看不到价格上行啊，太太大的时候尽可能的抛售换成什么资产，换成更高收益率的资产，今天这件事这个思路是一个值得我们关心的为什么，因为我们上面点下的12个字啊，点一下这12个字，应该我常说房租不超，长效机制和因城施策，当啊这个7月25号今天是7月25更新的节目，当7月底如果我们的高层会议继续。 并强调关于房价的高压的话，我相信房价单纯的价格的溢价带来的收益，价格的溢价的收益，它将会继续啊，继续就让这个多套房持有者这个持有的这个信心动摇，啊，这个就怕什么，就怕他把这个什么长效机制哪一天给改了，就把这个改了，那你就去看吧，啊这个放开限贷限购基本上就不远了，所以我为什么会常常会提醒他知识星球啊，微信微信这个公众号都会提醒大家重要会议啊，千万别再忽略了2015年房价啊，这个怎么为什么会翻一倍就过来，这几年2015年为什么是起点？为什么那是因为中央高层喊话了，开会了，告诉大家接下来怎么走了？这个是关键啊，所以今天这样一个大调查的环节，其实就想告诉大家，说了这么多啊，就想告诉大家咱们目前的房租收益率，如果我们房价的上涨预期啊，这个预期肯定不会一一瞬间一年两年就打掉，肯定是长时间的啊，一旦这个预期打掉，那房租的收益率，房租的收益将会干嘛？将会成为多套房持有者内心唯一持有房产的一个鉴定要素，这个鉴定要素我们大家一起来看一看，这个房租收益率到底是多少啊？到底是多少？收益率高吗？三点几四点几五点几那我觉得肯定不会卖死我的。 也不卖，那如果集齐滴呢，就像我刚才说的那个逻辑一样，好最后再提醒大家，因为什么一说到房价肯定阿飞哥我哪儿承受不了，买房行不行？我该怎么办，这我是真不知道啊，因为什么宏观房价是我的主研方向，现在宏观房价后面我会起节目会讲，就是多数城市绝大多数城市是不断下跌不断下跌的过程，个别热点城市还在上涨的过程当中，政策政策对房价政策基本上在夯实，就差一步就差一步，这一步是什么就差一个重要会议发个文件，啊，比如说这个文件说转移啊房地产支柱企业这样的支柱地位，比如说他说这个坚持贯彻房租不少啊，再强调一遍，啊这个这就是关键的人物，关键的会议再定。强调政策顶就死了就定死了你就没有任何余地，但是呢现在还没有，所以我只能说政策顶在夯实逐步夯实的过程，那我们很多人还是关心房价呀怎么办？给你个逻辑，首先房价要从上到下思考，也不能从下往上思考，什么意思？你不能眼睛盯着你，你们家小区会盯着你们家城市啊，怎样怎样怎样，而我们这个肯定未来怎样讲不行，你要从上边中央政策开始，一点一点往下扒扒到你们家，好我们从上来说，先说中央政策，目前是房住不炒长效机制和政策对吧，这个是肯定跑不掉的，然后再看什么你们当地，因为因城施策就决定了，当地可能有些变化好，当地政策第2个是看的，就是第1个是政策从上面往下数政策，第2个。 金融金融看什么？看你们银行贷款的松紧利率的高低，贷款容易还是难，利率高还是低？唉，然后呢，再看供求关系，你看你有多少买房需求，比如说农村的，小城市的，城镇的往核心城区跑啊，比如说你们那比如说产业工人特别多，流入人口特别多，比如说你们这个房地产开发的特别慢啊，没有新房，这都要你自己去踩盘去自己计算，然后呢，还有什么人口啊人口就很很简单的，就是净流入还是流出，你看我就说东北吧，人口每年都净流出，你觉得你大老远会去跑去东北买房吗？哪怕是什么省会城市好城市房价还在涨，你你觉得你作为一个。外地人你会跑到那里去工作吗？如果是不是非去不可的话会吗？肯定不会的对吧，包括一些其他资源型枯竭的城市，啊都是很难有持续的人口流入的，你说这样的城市它把这个房子吹出花来，你会去炒吗？你会去那投资吗？不会的，唉，这就是房价的逻辑啊，最后点一下给大家讲好最后的，最后再提醒大家，本期节目是一个大调查的节目，大家好好说一说，你们家的房子的收益率是多少？最后的最后呢，给大家一个格式吧，啊，保持队形啊，这个也是为了未来，或者是咱们点开这个节目评论的时候，看到最一手的信息，这个对我们有非常大的帮助了啊，好，我先开个头吧，给他立个案例。 上海徐家汇小区是徐家汇花园，啊，基本上房价在8万到10万之间，然后呢，大概1，000万多一点或2，000万左右的房子的目前房租啊，收益率大概是1.5%~2%之间，说白了就是1，000万的房子能租个十几万，啊这是这个十几万或20万左右，当然一般超2%都很难啊，很难很难，这个收益率非常低了啊，啊，除了这个小区以外，其他的包括静安寺有几个比较好的小区，它的收益率都低于2%及个别的能达到2.1%~2.2%，啊，这个是非常关键的，唉，然后呢，如果说你家的情况，比如说武汉啊，唐山啊，北京啊，深圳啊，佛山啊，杭州苏州啊。都可以说说啊，地点哪哪儿什么小区啊，这个均价多少总价是多少，然后呢，月租金是多少年租金是多少啊？这个都写一些跟大家分享一下，让我们所有的粉丝集中力量把这个东西发完之后，你就能了解到全中国哪些城市，房租收益率高哪一些城市低，然后也能大概的了解全中国这个租售比的问题，收益率的问题，这个要用什么来算？以后用总价限价来算，千万不是说我101年买个房子啊，那时候一平米才2000块，但是我一个月现在能赚2000块，不要跟我抬这个杠啊，键盘侠抬杠的我就不理你们了好吧，咱都是这个能正常思维的人，有都是有财商的人啊，这个咱们这个评论里边好好聊一聊好吧，好今天节目先到这里咱们。 下一期节目，给大家好好讲讲近期这个房子的政策，多的是怎样，阿丽多的是怎样的？利空的是怎样的阿利多利空，谁的劲儿更大？咱们从宏观角度好好给大家扒一扒，今天先到这里先做一个小调查啊，好再见。